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听众插问：像现在我们买房，房租也是很重要的收入，但是我们买股票但分股红还是占得不多的。这是不是一个的问题？
对不起老实说我还没仔细想，但是一般来说在均衡的情况下房租的收入和房价有一个正当的比例关系的，凡房租问题我没有研究，但是总的来想我是这么来说的，如果房子供给过剩的话房租将来也是要跌的。当然我这个问题也没有想，我承认你讲的，这是我的一个疏漏，很感谢你。有兴趣的人可以往下研究，甚至可以说你有能耐可以把我的论点全部推翻，那是你最大的成就。我现在讲的是假设没有房租收入这一层。
那么我现在讲第一个问题，没有真实购买力的问题。其实，我现在就把结论给大家说，2003年的这次繁荣，其实就是贷款买房贷出来的繁荣。因为一个很简单的数据能告诉我们，这是我最伟大的发现，现实中是有的，他们没想到去看这个数据，什么数据呢？银行业能告诉我，我们从1998年几大银行才开始搞消费信贷，而中国消费信贷和美国不一样，美国消费信用卡你去买面包也行，中国的消费信贷基本上就两项可以压的东西∶汽车和房子。你想98年开办时他能办多少，到2001年和2002年他才开始大办，2003年我们就来了一个汽车和房地产的销售高峰，从而造成了这个房地产的投资高峰。里头有没有必然联系？我下面就给你数据，有必然联系，很清楚。其实就是银行的问题到了，银行在那放消费信贷，然后人们拿了消费信贷买汽车买房子，这就产生了繁荣。我觉得这不夸大其词，为什么？我们看这个数据，就这个消费信贷，19 98年之后，我国金融机构开始大规模开展人民币消费贷款业务，这种贷款主要用于个人购买小汽车和商品房。我下面念的是统计指标，是我跟业内人士要的。全部金融机构人民币个人消费贷款余额——余额是个存量，2002年底12月31号，是这么一个存量——2001年底时是6990。25亿元，2002年底就长到10669。20亿元，2003年是15732。59亿元，2004年5月末，17556。22亿元。我们说的这个余额就是经济学家通常算好的，就能算一年贷款余额增加了多少。那么很明显就是说，这个贷款余额的增加肯定是整个贷款的增加，而且贷款的增加要大于这个额，因为什么呢？因为余额中还有收回再贷的这个部分，这个我们在这里是看不到的。我就讲这个贷款余额的增加那是这一年发放的贷款至少这一年新发这么多贷款。对不对，这是一个很简单的定义，那么我们根据这几个数据算一算一年新发多少贷款，我国全部金融机构人民币个人消费贷款余额，也就是每年新增的贷款额是多少呢，2002年是增加了3800亿，就把2002年年底减去2001年年底，这就是一年新增的贷款，3800亿，那肯定是新发的贷款，它过去没贷出来，现在贷出来了。2003年增加了5000亿，而2004年前5个月增加1800亿，那么人民币个人消费贷款余额这种系数的增加给私人汽车和商品房的购买提供了充裕的资金。还有每年人民币个人消费贷款余额的增加量其实就是当年购买私人汽车和商品房的一笔主要资金，是私人汽车和商品房销售金额中不由个人自己出资的一部分，这是毫无疑问的，你没钱，你贷了款再来买。我国房地产开发投资的实际完成金额2000年仅比1999年增加了不到900亿元。我所讲的是投资增加额，2001年和2002年分别比上一年增加1 400亿元。这个原因在哪，我相信就是贷款贷的，它为什么投资在2000年少呢？那个贷款还没大规模铺开呢！所以这个房子不好销售，房子不好销售开发商也就不敢多干。那么后来这个贷款慢慢铺开了，这个销售比较好了，销售增长了，且这个开发商销售增长了25％，投资就一定增加25％。他们就这么简单的逻辑，不管总是在那过剩的，结果呢，1400亿！这是投资的增加。就讲投资的绝对量，很简单一个数，我给大家念吧。2002年我国房地产开发投资实际完成金额7790。9亿元，商品房的销售金额6031。9亿元，商品房销售金额不到商品房开发投资实际完成金额的80％。2003年房地产开发投资实际完成金额达到10106亿元，但是我查不到销售金额，那么我按80％计算，商品房的销售金额为8000亿元。再加上估计约为3000亿元的小汽车消费金额，总共2003年商品房销售和小汽车加起来不到11000亿元。而这一年光金融机构人民币个人消费贷款余额就增加了5000亿，这5000亿肯定是增加了5000亿贷款，但有些人说实际的贷款额超过5000亿，因为有一部分是收回再贷的。但收回再贷我不算了，因为收回再贷那是有钱，有了钱换了你你才收回，然后你再贷，这也算是有个人资金了，从个人来说不是个人的，但从整个社会来讲我们可以抵掉。
我们就说这5000亿就行，那头是11000亿的销售，我这头是5000亿的贷款，你说这商品房和汽车是靠什么卖出去的！一般的资金就是纯粹的消费贷款，这个数字摆在这儿，这就是我的伟大发现。他们谁都没想到把这两个数据比一比，一比就清楚了！5000亿的贷款买了11000亿的，而且银行是明确的，你得拿汽车和房子抵押，你拿了我贷款一定得去买这个。所以肯定这11000亿销售的有5000亿是贷款的，那么本来很多房地产商会诡辩，所以这市场经济很正常，我今天借了明天还。我还得上就行，你管我干嘛？你一半，别说一半就是百分之百都没事，我明天还。但是我告诉你，我相信他们是还不了的。我先拿一个宏观的数字，微观的数字不用我问，你们自己问问，你们认识的那些人，他买了多大的房子，他的月供是多大，算算他未来的预期收入，看他还得上还不上。我们所有一位老兄，上香港去了，买了房子，他告诉我，他月供四千，我们所的工资收入是两千，而我现在收入是三到四千，没到四千。他是刚进所的，咱们这条制度他肯定挣得比我少得多，我不用问，他肯定超不过两千的。那他说他老婆工作，他老婆在律师事务所，但他自己明确说是四千，那他俩合起来一定是六千。你月供四千，我说你不吃饭了，剩下两千块钱。西方国家就是买房，他是占整个收入的三分之一，这是一个正常的，就是说我买房子的话，月供占我整个收入的三分之一，我月供四千的话，我收入应该一万二。你买那么大一个房子住得好像很舒服，那剩两千块钱，你说两千块钱能干什么！他两口人不是说一口人，而且他老婆可能要生孩子了，他不是像农民打工，打工他一个月两千过得很快乐，农民要是给他一个月两千他收入多高。可是他不是这个水平，但是他说，我告诉你，据我知道，就在我们那个银行分支机构里贷款的那些人，我还是最有还债能力的，他们那些都是那么七骗八骗，一问他的工作他还得了吗！好，贷款买车买房在市场经济中，用未来收入换现在消费行为本来不会有什么不正常，但我们目前贷款买车买房有几大问题，问题在于什么？贷款买车买房者将来极可能没有足够的收入还贷，目前发达市场经济国家住宅价格的中位数与居民家庭收入的中位数之比合理比例专家认为在三比一到四比一之间，这种房价与收入之比你们自己也想一想这个还贷的模式你就明白了，为什么形成这个比例，这是一个最优的比例。这是西方国家稳定的房地产市场能保证将来大家能够很好还债的比例。肯定是这么一个最优的比例，这点我倒相信，这种房价与收入之比是能够保证以未来收入归还买房贷款的。而我国大部分城市目前价格中位数与居民家庭收入的中位数之比是八比一到十五比一，你再有收入不至于到这个样子吧，这显然不能保证绝大部分贷款买房者以未来收入归还买房贷款。我们已经听到了数不清的事例说明许多贷款买房者的月供水平大大超出他们未来预期的收入。
房地产商为什么不紧缩？这个我不敢说，但我做过模型，未来不确定情况下，他们认为以后通货膨胀，他的房子会上涨，昨天余宏斌还跟我说，那个北京最有名的房地产商潘施义他说价格肯定要涨，他可能心里就这样想，他们不是那种死观点，决定论的观点，他认为我到了事情就办得成，就像吴敬连他造了往下的，他就能造得成。
听众插话：还有房地产商也是从银行贷款的，也未必都能还得起呀！
你讲得很好，正好是两个贷款，我只讲了一个贷款，是买房子人的贷款，没讲卖房子人的贷款。现在最大的问题就是卖房子人也贷款，中国最危险就在这儿啊，全拿着贷款在玩。
那么现在的问题是一旦将来出现普遍还不起贷款的情况，银行将不能偿还贷款者的住房大量拍卖，就必然会引起住房价格大跌，和银行不良资产上升。这就有可能变成金融危机和经济萧条的原因，亚洲金融危机就是这么开始的。那年我注意，泰国开始房地产泡沫破灭，我就说开始了，你说东南亚好，这会咱们讨论怎么好吧，果然开始了，开始资金外流，然后才开始打泰虎，就是什么老虎资金，为什么呢？你要当老虎基金，你就得明白我这一套，我一看房地产开始破灭了，我知道泰国的神话要破灭了，很多人对泰国会丧失信心的，资金要往外流了。这个时候是投机的最好时候，你泰国政府还想维持汇率，老子把你打掉，打掉了是为了自己赚钱，怎么赚得问搞金融的，反正我赚出钱来了，然后我开始攻击，人家不是说你好好的在那我就攻击，是看你这个漏斗快要倒了我再加根稻草，别看我就一根稻草，我一根稻草压倒你。然后当然也有我的好处，我要赚钱，然后我得一借一还赚一大笔，具体操作我不说得清，但就是这个思路。我是断定你比如英磅已经不行了，马上就要倒了，但是你英国政府还在硬撑着，就差有谁最后踹一脚了，那我来踹一脚，踹倒你我才罢休。什么时候房地产不行了，我心里都有这套宏观的数，没有这套宏观的数就不行。我警告你们，你没有这套宏观研究别去学索罗斯，人家索罗斯是大手笔，这套东西他是明白的。现在很多银行的人，我问他们，说你这个房地产贷款增加这么快，为什么？银行说，第一个，我现在资金很过剩，我往哪儿贷呢？房地产是最保险的，因为我贷出了一百万，就有一百万的抵押在那，将来他还不上我把房子收回来，卖出去不就变现钱了。我说对，就一个银行讲都是正确的，一个一个讲都是正确的。但是如果把中国所有银行加在一起讲你是错误的，因为如果有一天，很紧急的大批量的不能还贷的收回，集中在哪几年里，整个就会跌。我不是危言耸听，香港大批生产用地是负资产，因为当时认为房子还会涨价，然后贷款买了，怎么是负资产呢？就是负债大于资产。本来它应该是平的，我借了一百万，房价一百万，绝对不会负资产。可是现在恰恰倒霉，房子跌了一半价。那我就负债一百万，资产五十万，这叫负资产。香港去年七一大游行，我们所里知情的说那都是负资产，这个房地产价格暴跌，跌得中产阶级就是那些借钱买房的都变成负资产族了！我说老实话，我以一个经济学家名义保证，这是真不能怪国家。从亚洲金融危机后，香港经济就没好过，那就是起来啊，那有什么办法！他这房子就完蛋了，这是真不能怪国家，当然董建华也不是没有错误，我认为我们在香港政策上最大的错误就是过多地考虑房地产商的利益。希望靠少数房地产商和大商人争取香港民心，结果他们弄倒了，其实香港多数人最恨的就是这些大资产家，包括那些小资产家也恨大资产家，大房地产商。结果呢，我们认为靠这些大资产家就是三个代表了，其实恰恰是三个不代表。结果导致现在中央非常难处理，造成中央和香港民主派很对立的局面。这是我讲的第一方面，就是很多买房人没有实际购买力。而且我也不相信他将来是还得上的，就你这个房价和收入的比例，我是不相信的。
第二个是没有消费意愿的购买力，就是有名的温州炒房团，我相信他们是有资金的，有人说他们很多资金是借的。但是我知道温州人借钱是稳健的，银行对他的贷款也不算高，你有一百块钱我再借你一百块，那起码有一半资金是自己的。但是他们往往是投资买房，而且就是想炒作，而且也不是像这位先生说的出租，那就是极大的威胁，他根本不想消费。他今天给你解决销售问题，明天给你加重销售问题。因为他明天要拿出来卖的，他和我不一样，我今天给你解决了就永远给你解决了。当然这个房子有多少，我们也无法统计，只能根据经验估计，杨帆提出一个大胆的估计，他说我相信自己出钱的人有一半是投资买房，按他的估计，一半资金是银行贷款，另一半是自己的资金，杨帆认为有一半是投资买房，那么你只有四分之一是真正销售出去的。这就是虚假过热，热是热，房地产热。但这都全是沙滩上的，都是借钱借出来的，或者是想倒卖出去的，这就是危险的地方。而别的行业没有，那么一旦除去这些购买者没有真实购买力或者牺牲消费意愿购买就会特别醒目地暴露出小汽车特别是商品房真正的销售极度小于其生产，你说把这四分之三扣掉了生产和销售到底是什么关系。更为要命的是，那些没有真实购买力或消费意愿的购买者将来还会使他们购买的住宅再度出现在住宅市场上销售。那为保证他的数学模型呢，你就假设一个模型算算，将来再出售，这帮人还不起钱了，让银行把你收起来再拿出去出售，然后那些投资买房的人一看，哟，房假不再涨了，赶快出手啊。因为他投资买房不是住啊。那他们要是一窝蜂地都再去卖，你说房市是个什么样子！那就极大增加未来住宅供大于求的压力，那时候整个经济极可能陷入金融危机和萧条，这最有可能发生在这样一个时刻。什么时刻呢？就是经济增长由于某种原因而放慢由此引起