越花越有钱- 第6部分

还有套房产品都是小面积为主，一层楼时常规划了七八户，因此房子单面采光居多，通风性欠佳，将来可能造成转手不易等困扰。选购时不妨留意产品本身的条件，如果是要投资，不是自住型，碰到格局没有采光、通风不佳等产品时，不妨抓住机会用力杀价。

现在有越来越多的投资者利用大量置产再出租，以租金收益支付每月房贷，投资标的通常以小户型房为主，若地点选得好，靠近学区或商圈，不仅房客好找，投资报酬率达5％、逾10％的都有，但财务杠杆很大，高报酬下风险也不小，选对地点是投资的前提。

学区、商圈为出租房屋的两大市场，其中学区的优势越来越看好。以大学区域为例，15年左右的大楼每平方米约6万～7万元，36平方米大楼套房总价约240万元，若贷款七成、30年本利摊还（利率2。82％计算），每月房贷负担约7　000元，当地套房租金行情则约8　000元，扣除贷款，每月可以赚1　000元租金外，小孩四年毕业后，还可以承租给其他学生，或适时脱手转卖，相当划算。

我就认识一位投资学区套房致富的人，他自2005年中开始购买小套房，至今购入4户，共隔成10间雅房、套房出租给邻近的学生。银行的总房屋贷款近千万元，但是靠租金收入，平均投资报酬率达5％以上，跟很多投资工具相比，相当傲人。

投资房地产的财务杠杆很大，景气好不需担心找不到租客，如果租给学生，通常都是半年一约，保障比较大。基本上有房租，才有办法支付每月房贷，但是一旦景气突然下滑，每月好几间房子的房贷也就顿时变成危机，所以最好先准备一笔资金周转。

此外，当房东也要有心理准备，修电灯、装插座、扫厕所等闲杂事务很多，如果还遇到〃无良房客〃，拖延甚至不给租金，劳神费心的付出更是灾难。

想要买一间小套房来投资，那你就要好好研究一下报酬率，很多广告单上的报酬率都是唬人的，大家要学聪明一点！

由于银行利率处于历史低档，如果有钱放在银行，还不如买个房子来收租金。我也常常鼓励大家买房子收租金，特别是退休族，每月收房租比跟亲儿子拿钱要顺利多了，我称这种房子是〃哑巴儿子〃，不会说话，但每月还会定期缴房租给你，一般亲儿子都不见得会准时送上钱来。

现在也有很多人用这种方式来孝敬双亲，我有一个朋友因为远嫁法国，不能奉养双亲，他就买一间套房，每月的租金交由爸妈去收，也算是他每月给父母的生活费。

在小套房选择上，以学生套房为首选，因为资金成本不高，相对的租金报酬率就高过定存甚多。不过有很多预售广告个案喊出动辄二成以上的高投资报酬率，让大家看得心痒痒的，却会让很多冲动型的买主掉入陷阱里，大家要小心一点。

基本上广告上令人心动的数字，并不代表就真的可以获利。特别是有很多过分夸大的广告，连我看了都要摇头，还好我代言的公司并没有使出这样的伎俩，所以投资者购屋前应先弄清楚真实的租金报酬率再行动。

根据我过去采访的很多房地产专家的说法，以年租金除以房屋售价计算投资报酬率，是最保险也是国际上通用的计算投报率公式。以总价150万、月租金1万元的套房为例，用12万除以150万元，算出其投资报酬率为8％，算是不错的报酬率。不过，市面上很多的预售个案，总是以〃购屋首付款〃来计算投资报酬率。首付款一般是房屋总价的三成，甚至有的只需要一成或是两成，投报率自然会膨胀许多，这是常见手法，例如。150万元的小套房，如果首付款三成，是45万元，以租金12万除以45万元，投资报酬率高达26％以上，接近三成的报酬率；更没良心的，还会以一成首付款来算出报酬率高达80％，够吓人了吧！

当然，上述两种计算方式都不包括房贷支出，万一有房贷，就需要先计算利息支出，然后再算算报酬率。

广告商都会刻意忽略房贷支出或是虚报租金收入来吸引投资人，所以大家如果想买房子，不要以为打一通电话问一下，就可以做决定。基本上，去房屋附近问一下租金行情，看看广告有没有灌水，然后衡量一下自己的口袋，确定自己有一笔钱可以投资，这样才能下手。而且不要忘记公式，拿年租金除以总价，算一下报酬率有多少。至于投报率应该多少才划算？很多房中介的估计是：一般住宅产品的投资报酬率在3％～5％，商用产品4％～6％，学区套房5％～8％。

所以投资人不要太贪心，看到高报酬率的广告就心动，必须要到实地观察一下，了解租金跟自己的贷款额度，算出实际的报酬率。其实，我鼓励有闲置资金的人来投资房地产，因为以100多万元，如果买股票或是债券型基金，不是风险大就是报酬率奇低，而房屋兼有保值甚至增值的作用，在现阶段更是一个可以当成退休金规划的商品，值得花一点心思去了解。

⊙　如果有钱放在银行，还不如买个房子来收租金。

⊙　以年租金除以房屋售价计算投资报酬率，是最保险也是国际上通用的计算投报率的公式。

想一想，算一算

要找谁来装修？

如何跟设计者沟通？

预算如何控制？

很多人都有房屋装修的经验，不过因为〃女主人太聪慧，买一棵树堵住排水口，导致家里淹水〃这样的理由而需要整修的经验可是并不多见，而我，就是这位聪慧的女主人。

因为第一次买屋时急于装修，让我花掉一大笔钱，差一点影响缴房屋贷款，所以在这第二次换屋时，我决定务实一点──不装潢，把旧的家具排列组合就好。没想到，老天爷又给我一次震撼教育，来一场大淹水。后来我才听说很多朋友都有这种经验：因为排水口堵塞导致水灾。当然，大多数的原因都是因为落叶或是泥沙堆积，很少像我是自己拿树堵住排水口的。不过，无论如何，有了这一次惨痛的经验，让我终于知道如何翻修中古屋①了。

要找谁来装修？当时我的考虑也很多，一位电视台制作人强力推荐一位专门整修中古屋的专家，我就请他来看看，不过因为他的电视拍摄占去太多，连跟他沟通的时间都不多，所以我才发现，找个在电视上经常曝光的人来弄你的房子，并不是件理想的事。

后来好朋友也介绍了一位超级认真的设计师，我在想，我的这位好友本身就是将细节做到极致的人，还会有人比他更仔细？我真的很想一见庐山真面目，所以就约了时间。他来我家里仔细地丈量、拍照，同时问我希望做到什么程度，这时我不禁问他工程需要多少钱？他的答案也很有见地，他说：〃有多少钱，做多少事！〃

说实话，我们会害怕碰到可怕的设计师，收费超高，被当成有钱人，其实设计师也怕碰到杀手级的客户，一路要求、一路杀价，最后导致品质上的落差，所以确定材质、打听价位，都是客户应该先做的功课。

一个好的设计师应该有时间跟你沟通，所以你也要让他知道你的生活习惯，我常常看到很多人设计房子，结果却是漂亮有余，实用不足。比如我看过有一个家庭，大约90平方米，但是装潢之后，简直像180平方米，因为设计师花了很多心思把家里常用的饮水机、电饭锅、柜子都隐藏起来了。所以一进这个房子，我看不到任何家具，只有一大片玻璃跟一大盆花，极像样板间，令人赞叹不已。不过事隔一个月之后，再到朋友家，却发现以前看不见的报纸、茶壶、热水瓶都跑出来了，理由是：〃太不实用了！〃

所以，使用的习惯就是装潢的重点。

以我的习惯，厨房跟衣橱是我的两大考虑，在厨房煮饭，最重要的就是空间动线，你习惯怎样洗菜、切菜，冰箱的门应该开什么方向才方便取出东西？喜欢中式热炒的，要考虑抽油烟机以及窗户流通；喜欢西式料理的，则要考虑烤箱等电线的配置。

我都是在空间中模拟很久之后，才决定应该如何摆放厨具。至于衣橱，就要想想，有多少可以折叠的衣服，多少挂的衣服，长裤有多长，裙子有多长，领带、丝巾怎么挂……一定要先计划清楚，否则等设计师做好了，只能委曲求全，就失去度身定做的原意。像我这次就把衣橱的功能整合，把衣服、皮包、鞋子都放在一起，于是整体搭配之后就能出门，这一点让我觉得很满意。

尽管我跟设计师双方都是理性的人，不过，我还是犯了毛病，修了地板就想〃顺便〃修理厨房，之后，又想〃顺便〃装修浴室，接着又〃顺便〃换马桶、浴缸，到最后老公都忍不住问我：〃你会不会'顺便'把我也换掉？〃

其实，〃顺便〃并不是没有优点，因为如果一次能做完，下一次就不会再施工，因为工程实在太可怕，不但人工的成本高，而且一点点小事情常常找不到人来做，而最可怕还在于预算不断地膨胀，这时候，荷包就要拉警报了！

⊙　个人的使用习惯就是装潢的重点。

室内设计或装潢在现今重视生活品质的趋势下，已经成为必然。不过，因为费用大，加上做起来兴师动众，所以，一般人一辈子大概不会装潢太多次。也因此非常慎重，因为万一做不好，劳民伤财又伤心，每天看到就生气，所以一点也马虎不得。

我先将装潢简单分为三部分：老屋翻修（20年以上）、中古屋翻修、新屋装修，来谈装修须注意哪些，钱如何花在刀口上，找设计师和找装修队的差别在哪儿，如何判断设计师是否专业，如何和设计师或装修公司谈价钱。希望能让读者将梦想及预算做到最平衡的发挥。

——大涵国际公司设计总监　赵东洲

刀口上的预算和注意事项

老房子翻修

预算　约为房价的20％，每平方米约1万～2万元新台币。

同样是房子，老屋新屋价格差一倍以上，所以，不少聪明的消费者会选择买地点好、大小适中，但屋龄长、价格相对较低的20年以上的老房子。过去的房子大多为钢筋加砖构造，如果房龄20岁以上，则以公寓居多，撑个三十几年没问题。不过，买老房子虽在房价上省一笔，但改装费用可就省不得，除非你只打算买来等建筑商谈改建。

老房子动的手术很壮观，如果预算够的话，大概只能留下主结构，其他全都要敲掉重做，由里（水电管线、地板、天花板、卫浴）到外（外墙磁砖、大门、铁窗……）都得动；如果隔间砖墙也要改动的话，建议找结构技师来评估比较安全。一般而言，20年以上老屋的装修费用，最好以房屋总价的20％上下为基准，这中间的差异与用的建材、零件五金好坏有很大关系。所以，聪明的读者就知道，要省钱，必须从用料下手。

旧爱如何变新欢？有些事非做不可，千万不要省略：

水电管线的更新　二十多年老屋，水管可能都锈得差不多了，用这样的水管送水，你喝得安心吗？再者，老水管也可能潜藏漏水问题，所以最好一次换新，免得后患无穷。

电线也是一样的道理，二十年前的用电量和现在不可同日而语，单用延长线或插座扩充使用量，反而会造成电线短路或走火的危险，所以，管线更新的钱是第一优先。

防漏工程不可少　许多人以为只要把管线换一换，看得见的做一做，殊不知，雨淋久一点，真相就大白了。不管你买屋时看到的墙壁是干是湿，最保险的方法，就是防漏工程扎扎实实重做一次！因为房子经历二十几年大自然及人为的折磨，难免有些地方有点小龟裂或有小洞，万一哪天外墙挡不住了，水就这么慢慢渗进屋里，这时做好了装潢要再回头去抓漏是最令人头痛的，而且花大钱都还不一定找得到呢，所以，这个钱省不得。

外窗务必要换　二十几年前的密封窗（许多老公寓装的还只是一般的铝窗呢），密封效果绝对比不上现在，加上二十几年的使用，其密合度可以想见，所以，趁此时换新的密封窗，不但密封效果及防雨效果好，隔音效果也保证大有进步。

整治有〃壁癌〃的房子　治疗的工夫不能马虎。利用这个机会找出漏水，敲掉〃壁癌〃，做水泥、粉光及防〃壁癌〃漆的处理，还你高枕无忧。

铁窗也换了吧！　以前的房子都用铁窗，每几年刷一次漆，不仅不好看，小偷拿个大剪就可以光顾府上。所以，换个坚固安全的铁窗，这个钱省不了。

卫浴设备要更新　前一阵子好多洗脸台、马桶暴裂的新闻，看到镜头里业主伤痕累累的模样，你还能相信二十余年的马桶、浴缸、洗脸台会陪你到永远吗？换了吧！

接下来像墙面补平、批土、粉刷是一定要的，否则，坑坑洼洼的墙面怎么见人？

除了上述工程，还有些部分，做了会更好：

地砖　老房子换地砖绝对是上上策，因为会提高房子的质感，不只是花色的问题，耐磨度相对提高。当然，不一定是地砖，木头地板的温润、大理石的气派，都是很好的选择。

天花板　做了天花板就能让灯光有更大的变化，同时可以隐藏管线，把空间的气氛凝聚起来，很值得一试，对于空间有明显的加分作用。

灯具　近年来灯光在空间扮演的角色越来越受重视，不少大型的个案，甚至会聘请灯光设计师参与设计，因为灯光打得好，空间的气氛就对了一半，可见有多重要。

窗帘家饰　窗帘家饰布是能令人很快耳目一新的装饰，也值得投资。隔间　这一项严重牵涉到预算，有预算就可以考虑，否则，将就点也可以。为什么要动隔间？理由很简单，因为老房子的隔间都很呆板，如果依照实际居住者的需要重新切割使用的空间，房子就会带来全新的感受，也会让使用人有更流畅的舒适感。不过，前提是必须找到一个好的设计师，否则，把方正空间隔死掉也是常有的事。

中古屋整型

预算　可高可低，不动隔间，每平米约8　000~15　000元。动隔间管线，每平方米约8　000~13　000元。

这类房子说老不够老，所以，要大动小动，视个人预算而定。不过，为了房子的〃长治久安〃，如果预算够，15年以上的房子，还是建议把水电